Sanierung eines Luxus Hotels & Resorts in der Toskana

Das Projekt in Stichworten:

• Sanierung eines Luxus Hotels & Resorts in der Toskana
• Optionen für die kreditgebende Bank geprüft – als CEO bestellt
• Gläubigerschutzverfahren und Vorbereitungen für Planinsolvenz initiiert
• Debt/Equity Swap und Übernahme der Gesellschaftsanteile
• Auslagerung der Baudurchführung verbessert die Liquidität
• Fortführung des Hotels gesichert - Recovery für die Bank maximiert

Eine Bank hatte für die Entwicklung und den Betrieb eines Luxus Hotels & Resorts in der Toskana einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag als Kredit zur Verfügung gestellt. Neben dem Boutique-Hotel mit 40 Zimmern gehören rund 1.500 Hektar Land mit Baugenehmigungen für 28 frei stehende Luxusvillen zum Entwicklungsprojekt. 14 der Villen waren bereits fertiggestellt und an vermögende Privatpersonen verkauft worden. In der Hochsaison wurden ca. 150 Mitarbeiter für den Betrieb des Hotels & Resorts eingesetzt.

Trotz einer vorangegangenen Restrukturierung geriet das Projekt aufgrund von Bauverzögerungen und Kostenüberschreitungen erneut in eine schwere Liquiditätskrise. Das Hotel konnte zwar fertiggestellt und eröffnet werden. Die geplanten Umsätze wurden jedoch deutlich verfehlt, während die Kostenprognosen massiv überschritten wurden. Da es den Eigentümern nicht mehr möglich war, frisches Kapital aufzubringen, stand die Gesellschaft kurz vor einer Insolvenz.

Optionen für die kreditgebende Bank geprüft – als CEO bestellt

Der Interim Manager wurde von der Bank zunächst beauftragt, die Optionen aus Sicht der Bank zu bewerten und Lösungsmöglichkeiten zu sondieren. Ein von Interim Manager beauftragter Gutachter kam zu der Einschätzung, dass im Insolvenzfall mit der Schließung des Hotels und dem weitgehenden Verlust der Kreditforderung zu rechnen sei. Vor diesem Hintergrund verhandelte der Interim Manager mit den Eigentümern die Übernahme der Gesellschaftsanteile durch die Bank (Debt/Equity Swap), um eine Going Concern Perspektive für das Resort zu ermöglichen. Schließlich übertrugen die Eigentümer ihre Anteile an die Bank und der Interim Manager wurde zum CRO/CEO der Gesellschaft bestellt.

Der Auftrag an den Interim Manager lautete:

• Vermeidung einer „harten“ Insolvenz durch Verhandlung einer einvernehmlichen Einigung mit den übrigen Gläubigern
• Sanierung und Sicherstellung der nachhaltigen Profitabilität für die Bereiche „Hotel“ und „Resort“
• Maximierung der Recovery aus dem Kreditengagement der Bank

Gläubigerschutzverfahren und Vorbereitungen für Planinsolvenz initiiert

Zu Beginn des Mandats war die Gesellschaft mit überfälligen Forderungen konfrontiert. Verschiedene Gläubiger hatten bereits die Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen angedroht. Die Barreserven waren weitgehend aufgebraucht. Der Interim Manager initiierte daher zunächst die Beantragung eines Gläubigerschutzverfahrens („Concordato Bianco“) beim zuständigen Insolvenzgericht in Siena. Sodann nahm er zusammen mit einem Kernteam aus der Gesellschaft die Verhandlungen mit den rd. 350 Gläubigern der Gesellschaft (von der lokalen Eisdiele bis zu den Steuerbehörden) auf. Zielsetzungen waren Stundungen bzw. teilweiser Forderungsverzicht sowie die Vorbereitung einer einvernehmlichen Einigung im Rahmen eines Planinsolvenzverfahrens. Um die Voraussetzungen dafür zu schaffen, ordnete der Interim Manager das bislang unzureichende Rechnungswesen der Gesellschaft neu und ergänzte es um ein effizientes Controlling mit Kosten-/Leistungsrechnung je Business Unit und Liquiditätsplanung.

Grundlage für nachhaltige Profitabilität des Hotels geschaffen

Nachdem die Gefahr einer unkontrollierten Insolvenz zunächst eingedämmt war, konzentrierte sich der Interim Manager auf die Schaffung einer nachhaltigen Profitabilität der Gesellschaft. Er trat in die Neuverhandlung des Vertrags mit dem Hotelbetreiber ein und erreichte eine Reduzierung der Fixkostenbelastung sowie die Einführung von erfolgsabhängigen Komponenten. Die bislang ganzjährige Öffnungszeit wurde auf 8 Monate reduziert. Die Arbeitsabläufe in der Verwaltung, dem Housekeeping und der Rezeption wurden effizienter gestaltet, sodass die Personalkosten um 20 Prozent reduziert werden konnten. Gleichzeitig wurde ein Sonderbudget für die internationale Vermarktung des Hotels bereitgestellt.

Auslagerung der Baudurchführung verbessert die Liquidität

Mit dem Partner für die Entwicklung des Resorts verhandelte der Interim Manager ebenfalls die Vertragsgrundlagen neu. Die Gesellschaft übertrug die Gesamtverantwortung für die Baufertigstellung der einzelnen Villen an den Partner. Die Gesellschaft, die vorher für die gesamte Bauabwicklung der Villen selbst verantwortlich war, verkaufte nun lediglich die Grundstücke, während die Bauabwicklung in der Verantwortung des Partners lag. Dadurch musste die Gesellschaft keine Ressourcen mehr für die Planung und Bauabwicklung der Villen vorhalten und konnte Erträge aus dem Verkauf der Grundstücke schneller vereinnahmen. In Verhandlungen mit der lokalen Gemeinde erreichte der Interim Manager die Ausweisung von 5 zusätzlichen Baugrundstücken auf dem Gelände der Gesellschaft und eine Reduzierung der Grundsteuerbelastung.

Fortführung des Hotels gesichert - Recovery für die Bank maximiert

9 Monate nach Beginn der Aufgabe erreichte der Interim Manager eine einvernehmliche Restrukturierungsvereinbarung, in der die Gläubiger einem Forderungsverzicht zwischen 30 Prozent und 50 Prozent zustimmten. Die Vereinbarung und der entsprechende Sanierungsplan wurden vom Insolvenzgericht genehmigt.

Das Net Operating Income (NOI) des Hotels konnte verbessert und in den positiven Bereich gedreht werden. Die Kostenbelastung der Gesellschaft insgesamt konnte deutlich verringert werden. Darüber hinaus verbesserte der Verkauf von mehreren Villen-Grundstücken die Liquiditätssituation signifikant. Dadurch konnten Barreserven in Höhe von mehreren Mio. EUR aufgebaut werden.

Nach einer Stabilisierungsphase von etwa zwei Jahren konnte die Gesellschaft an einen Investor im Premium-Segment verkauft werden. Durch den Verkauf erhielt die Bank eine Rückzahlung von ca. 70 Prozent auf das Kreditengagement, deutlich mehr als den einstmals drohenden weitgehenden Kreditausfall im Falle einer Insolvenz.